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김민준(34·가명)씨와 박지은(32·가명)씨는 5년간의 연애 끝에 작년 가을 결혼한 맞벌이 부부다. 대기업과 중견기업에 각각 재직 중인 이들은 결혼 전부터 '내 집 마련'이라는 공동의 목표를 향해 달려왔다. 흔한 해외여행 한번 제대로 가지 않고, 기념일 선물은 소박한 것으로 대체하며 매달 소득의 절반 이상을 악착같이 모았다.

이들의 목표는 서울 중랑구의 약 9억원짜리 아파트였다. 부모님 도움 없이 오롯이 자신들의 힘으로 마련할 수 있는 최선의 보금자리였다. 엑셀 시트에 빼곡히 정리된 저축액과 대출 상환 계획은 이들의 성실함과 희망의 증거였다. 그 희망이 무너지는 데는 오랜 시간이 걸리지 않았다. 10월 15일 저녁, 이들은 소파에 나란히 앉아 뉴스를 보다 정부의 새로운 '주택시장 안정화 대책' 발표를 접했다. 처음에는 복잡한 용어들에 어리둥절했지만, '서울 전역 규제지역 지정' '주택담보대출 한도 축소'라는 단어가 귀에 박히는 순간, 부부는 말없이 서로의 얼굴만 쳐다봤다.

서둘러 노트북을 켜고 바뀐 대출 규정을 자신들의 계획에 대입해 본 결과는 참담했다. 그날 밤 이들의 엑셀 시트에는 '불가능'이라는 세 글자가 선명하게 새겨졌다. 수년간 쌓아 올린 꿈의 사다리가 하룻밤 사이에 치워져 버린 것이다. 이 부부의 개인적 비극은 단순한 불운이 아니라, 한국 사회 전체를 관통하는 구조적 위기의 축소판이다. 이들의 이야기는 부동산 정책이 단순한 경제적 수치를 조정하는 추상적인 행위가 아니라, 평범한 시민들의 삶의 계획을 체계적으로 해체하는 강력한 힘이라는 사실을 증명한다.

이 부부의 사례는 단순한 주택 가격의 문제를 넘어 '정책이 유발하는 불안정성'이라는 더 깊은 현상을 드러낸다. 사회적 규범에 따라 안정적인 직장을 구하고, 높은 저축률을 유지하며, 명확한 재무 목표를 세웠던 이들의 계획이 좌초된 것은 시장의 변동성이나 개인의 실책 때문이 아니었다. 실패의 근본 원인은 예측 불가능하고, 사실상 소급 적용되는 정부의 갑작스러운 개입이었다. 이는 중산층의 삶을 지탱하는 근간인 '장기적 계획'이라는 개념 자체를 무력화시킨다. 정부가 '안정'을 목표로 내세운 정책이, 역설적으로 그 정책의 대상인 예비 중산층 시민들에게 가장 큰 불안정성의 원천이 되는 것이다. 이러한 경험은 국가 시스템에 대한 깊은 불신과 학습된 무력감을 낳는다.

못을 찾아 헤매는 망치

정부가 야심차게 내놓은 '10·15 주택시장 안정화 대책'은 과거의 수요 억제 정책들을 집대성한 결정판에 가깝다. 그 핵심은 시장에 '3중 족쇄'를 채우는 것이었다.

첫째, 전례 없는 규제 지역 확대가 단행되었다. 정부는 서울 25개 자치구 전체와 경기도 과천, 성남(분당·수정·중원), 광명, 하남 등 주요 지역을 조정대상지역, 투기과열지구, 토지거래허가구역이라는 세 가지 규제로 동시에 묶었다. 이는 과거 특정 지역을 겨냥했던 '핀셋 규제'가 풍선효과만 낳았다는 비판을 의식한 조치로, 수도권 핵심부를 거대한 규제 장벽으로 둘러싸는 '망치' 전략에 해당한다.

둘째, 강력한 신용압박, 즉 '돈줄 죄기'가 시행되었다. 15억원을 초과하는 주택의 주택담보대출 한도는 4억원으로, 25억원을 초과하는 초고가 주택은 2억원으로 대폭 축소되었다. 이는 단순한 대출 조건 강화가 아니라, 사실상 현금 동원 능력이 없는 중산층 이하 가구의 고가주택 시장 진입을 원천적으로 차단하겠다는 의도로 풀이된다.

셋째, '갭 투자'를 원천 봉쇄했다. 토지거래허가구역으로 지정된 곳에서는 주택 매입 시 2년의 실거주 의무가 부과된다. 이는 전세를 끼고 집을 사는 행위를 불가능하게 만들어, 자기 자본이 부족한 상태에서 자산을 형성하려던 중산층의 보편적인 전략을 무력화시켰다.

하룻밤 사이에 이 부부가 추가로 마련해야 할 현금은 2억7000만원이나 늘어났다. 5년간 뼈를 깎는 노력으로 모은 돈의 거의 두 배에 달하는 금액을 단기간에 마련하는 것은 불가능에 가깝다. 이는 정책이 어떻게 한 가구의 재정 계획을 송두리째 파괴하는지를 명확히 보여준다.

이러한 충격은 시장 전체로 확산되었다. 대책 발표 직후, 부동산 관련 온라인 커뮤니티는 혼란에 빠진 예비 매수자들의 문의로 들끓었다. "지난달에 계약했는데 아직 대출 신청을 안 했어요. 저도 소급 적용되나요?"와 같은 질문들이 쏟아졌고, 일부는 규제 효력이 발생하기 전에 서둘러 집을 사야 한다며 '패닉 바잉'을 고민하기도 했다. 이 대책은 주택 시장을 '현금 부자'와 '대출 의존 계층'이라는 두 개의 다른 세계로 즉시 양분시켰다. 막대한 현금을 보유한 자산가들에게 대출 규제는 아무런 장애가 되지 않았고, 오히려 경쟁자가 줄어든 시장에서 우량 자산을 더 쉽게 확보할 기회가 되었다. 반면 안정적인 소득을 바탕으로 대출을 통해 자산을 형성하려던 청년, 신혼부부들은 시장에서 완전히 배제되었다.

정부의 강력한 규제는 시장에 의도와는 정반대의 신호를 보냈다. 지난 20년간의 경험을 통해 시장 참여자들은 정부가 재건축이나 거래에 대한 규제를 강화할 때마다 결국 미래의 공급이 줄어든다는 사실을 학습했다. 따라서 정부의 '투기와의 전쟁' 선포는 미래의 안정에 대한 약속이 아니라, '임박한 공급 부족'에 대한 신호로 해석되었다. 이러한 '삐뚤어진 신호 효과(perverse signaling)'는 자금 동원 능력이 있는 이들에게는 "더 이상 집을 살 수 없게 되기 전에 지금 당장 사라"는 매수 신호로 작용했고, 이는 정책이 억제하려 했던 바로 그 공황적 매수 심리를 오히려 자극하는 자기 파괴적인 결과를 낳았다.



반복되는 실수의 20년 역사

10·15 대책은 결코 새로운 정책이 아니다. 이는 지난 20년간 반복되어 온 실패한 정책 계보의 직계 후손이다. 특히 노무현 정부와 문재인 정부가 추진했던 수요 억제 중심의 정책 기조는 이번 대책의 'DNA'라고 할 수 있을 만큼 닮아 있다. 노무현 정부는 '부동산 투기와의 전쟁'을 선포하며 종합부동산세 도입, 다주택자 양도소득세 중과 등 투기 수요를 징벌하는 데 집중했다. 하지만 당시 세계 경제의 저금리 기조가 낳은 '과잉 유동성'과 서울 도심의 '공급 부족'이라는 구조적 원인을 외면한 채, 집값 상승을 도덕적 문제로만 접근한 결과 임기 내내 서울 아파트 가격은 폭등했다.

문재인 정부는 이 실패를 반면교사로 삼지 못하고 오히려 그 경로를 더욱 강경하게 뒤따랐다. 5년간 25번이 넘는 대책을 쏟아냈지만, 그 핵심은 LTV·DTI 규제 강화, 보유세 인상 등 수요를 억누르는 것이었다. 그 결과 특정 지역을 옥죄는 '핀셋 규제'는 인근 지역의 집값을 폭등시키는 '풍선효과'를 낳았고, 임차인 보호를 명분으로 도입된 '임대차 3법'은 전세 매물을 소멸시켜 전세 가격 폭등을 유발했으며, 이는 결국 '패닉 바잉'을 촉발해 매매 가격까지 밀어올리는 기폭제가 되었다. 규제가 강화될수록 단기적으로는 거래가 위축될지 몰라도, 장기적으로는 가격 상승을 막지 못했음이 역사를 통해 명확히 증명되었다.

단순히 '공급 확대'만이 만병통치약이 아니라는 사실 또한 역사는 보여준다. 한국 부동산 정책사에서 가장 극적인 두 번의 대규모 공급 실험은 그 방식과 철학에 따라 결과가 어떻게 달라지는지를 극명하게 드러낸다.

노태우 정부의 '주택 200만호 건설' 계획은 압도적인 물량 공세를 통해 장기간 집값을 안정시킨 유일한 성공 사례로 평가받는다. 분당, 일산 등 1기 신도시를 포함해 목표치를 초과하는 214만호를 건설하여 만성적인 수급 불균형을 해소했다. 그러나 이 성공의 이면에는 값비싼 대가가 따랐다. 단기간의 속도전은 부실공사 논란을 낳았고, 자족 기능이 부족한 '베드타운'의 양산은 오늘날까지 이어지는 만성적인 수도권 교통난을 유발했다.

반면 이명박 정부의 '보금자리 주택' 정책은 실패한 야망의 사례다. 개발제한구역을 해제해 주변 시세의 절반 수준인 '반값 아파트' 150만호를 공급하겠다는 구상은 서민들의 폭발적인 호응을 얻었다.

하지만 이 정책은 세 가지 근본적인 결함으로 인해 좌초했다. 첫째, 사업 시행자인 LH의 재정 현실을 외면하여 LH를 부채의 늪에 빠뜨렸다. 둘째, 공공의 초저가 분양은 민간 건설 시장을 고사시켜 전체 주택 공급을 위축시켰다. 마지막으로, 안정적인 '거주'보다 투기적 성격이 강한 '소유'에 집착한 철학적 한계는 '로또 아파트' 광풍만 낳았을 뿐, 장기적인 주거 안정에는 기여하지 못했다.

"수요와 공급을 넘어, 부동산은 '입장권'"

지난 20년간의 정책 실패와 시장의 반응을 종합해 보면, 한국 부동산 문제의 본질이 단순한 수요와 공급의 불일치를 넘어선다는 결론에 이르게 된다. 특히 시장 침체기에도 서울의 대치동, 목동과 같은 소위 '명문 학군지'의 아파트 가격이 이례적인 강세를 보이는 현상은, 수요·공급 모델로는 설명할 수 없는 강력한 제3의 변수가 존재함을 시사한다. 그 변수는 바로 '교육'이다.

한국 사회에서 특정 지역의 부동산은 단순한 거주 공간이나 투자 자산을 넘어, 자녀의 미래를 결정짓는 배타적인 교육 및 사회적 기회에 접근하기 위한 '입장권'으로 기능하고 있다. 학군지 주택에 대한 수요는 경기 변동이나 대출 규제와 같은 외부 충격에 거의 영향을 받지 않는 '비탄력적' 특성을 지닌다. 자녀 교육이라는 절박한 목표 앞에서 가격은 부차적인 고려사항이 되기 때문이다.

집이 어떻게 요새가 되는가

학군지의 가치는 단순히 학원 숫자가 많다는 양적 지표로 설명되지 않는다. 핵심은 그곳에서만 얻을 수 있는 질적 차이와 배타적인 '네트워크'에 있다. 학부모들 사이에서만 공유되는 최상위 입시 정보, 소수 정예로 운영되는 '부티크 학원', 그리고 중소기업급 규모를 자랑하는 '일타강사'의 연구팀이 제공하는 맞춤형 교육 생태계는 외부인이 쉽게 접근할 수 없는 견고한 성채를 구축한다.

결론적으로, 수십억원에 달하는 아파트 가격은 그 자체로 아무나 넘볼 수 없는 강력한 '진입 장벽'이자 '사회경제적 해자(socio-economic moat)'로 기능한다. 사람들이 강남에 집을 사려는 이유는 단순히 더 좋은 집에 살기 위해서가 아니라, 자녀를 이 견고한 성공의 트랙에 올려놓기 위함이다. 이러한 현실은 기존의 부동산 정책이 왜 번번이 실패했는지를 명확히 설명해 준다. 정부가 경기도 외곽에 50만호의 신규 주택을 공급한다 해도, 대치동의 교육 인프라와 네트워크를 대체할 수 없다면 핵심 지역으로의 수요 쏠림은 결코 해결되지 않을 것이다.

이러한 부동산·교육 넥서스는 정부 정책에 의해 의도치 않게 강화되어 온 측면이 있다. 소수의 명문대에 모든 가치가 집중되는 대학 입시 제도는 사교육 시장의 비대화를 낳았고, 시장 논리에 따라 사교육 업체들은 구매력이 높은 강남과 같은 지역에 최고의 자원을 집중시켰다. 교육 자원의 집중은 해당 지역의 교육적 성과를 높였고, 이는 다시 그 지역 부동산의 가치를 끌어올렸다. 높아진 부동산 가격은 더 많은 부를 해황당 지역으로 집중시켰고, 이는 다시 사교육에 대한 투자로 이어졌다. 이처럼 교육 정책과 부동산 시장은 서로를 강화하는 강력한 순환 고리를 형성하며, 이제는 어느 한쪽의 정책만으로는 해결할 수 없는 구조적 문제로 고착되었다.

반복되는 실패의 사슬을 끊기 위해서는 과거와는 완전히 다른, 장기적이고 구조적인 접근이 필요하다. 단기적인 집값 등락에 일희일비하는 대증요법을 넘어, 장기적이고 일관된 철학에 기반한 주거 안정의 청사진을 그려야 할 때다. 5년마다 정권의 이념에 따라 널뛰는 단기 대증요법을 끝내야 한다.

순환의 고리 끊어야

이를 위해 여·야·정이 참여하는 초당적 합의체를 구성하여, 정권 교체와 무관하게 일관성을 유지하는 '100년 주택 정책'의 기틀을 마련해야 한다. 단기적인 집값 등락이 아니라, 장기적인 주거 안정이라는 확고한 목표를 향해 나아가야 한다.

무조건적인 물량 확대가 능사가 아님은 과거의 경험이 증명한다. 도시 외곽에 베드타운을 양산하는 대신, 도심 재개발·재건축 규제를 합리적으로 완화하여 직주근접이 가능한 양질의 주택을 꾸준히 공급해야 한다. 동시에, '소유'에 대한 집착에서 벗어나야 한다. 저렴하고 안정적인 장기 공공임대주택과 지분적립형 주택을 대규모로 공급하여, 집을 사지 않아도 안정적으로 거주할 수 있는 사회적 안전망을 구축하는 것이 무엇보다 시급하다.

부동산 정책만으로는 교육 문제에서 비롯된 집값 왜곡을 해결할 수 없다. 주택 정책을 교육 및 지역 균형 발전 정책과 명시적으로 연계해야 한다. 강남 등 특정 지역에 집중된 교육 자본을 분산시키기 위해 비강남권 지역에 세계적 수준의 공교육 모델을 육성하고, 지역 거점 국립대학을 혁신하며, 과도한 사교육 의존도를 낮추는 방향으로 대학 입시 제도를 개혁하는 통합적 접근이 절실하다.

부부 앞에 놓인 선택지 셋

10·15 대책이 발표된 지 얼마 지나지 않았지만, 김민준씨와 박지은씨 부부의 엑셀 시트에는 새로운 계획이 들어섰다. 서울에서의 내 집 마련은 깨끗이 포기했다. 이들 앞에 놓인 선택지는 암울하다. 첫째, 천정부지로 치솟는 전월세 시장에서 '주거 난민'으로 살아가는 것. 둘째, 삶의 질을 희생하며 경기도 외곽으로 밀려나 매일 '출퇴근 지옥'을 감수하는 것. 셋째, 아예 집 사는 것을 포기하고 자녀 계획도 미루는 것. 이는 국가의 미래에 심대한 인구통계학적 재앙을 초래할 수 있는 결정이다. 이들 부부의 개인적 비극은 곧 국가적 정책 실패의 축소판이다. 투기를 잡겠다는 명분 아래 반복되는 반응적이고 징벌적인 규제는 더 이상 경제 문제가 아니다. 이는 한 세대의 꿈과 희망을 체계적으로 해체하고, 사회적 불평등을 심화시키며, 국가 시스템에 대한 믿음 자체를 파괴하는 사회문제다.